Enter your keyword

Comment réussir la rénovation de votre bien ?

atelierl-architectes-bretagne_renovation-maison-construction-bretagne-finistere

Vous projetez d’acquérir un bien immobilier à rénover, vous envisagez la rénovation de votre propriété?

Qu’il s’agisse de l’implantation de votre activité, la rénovation de votre local, de votre rénovation de maison, d’une amélioration de votre habitat ou d’une rénovation thermique…

La phase exploratoire : l’état des lieux, vos envies, votre budget

Comment bien définir mes besoins et mes priorités ?
Comment évaluer les travaux, comment diagnostiquer le bâti existant, comment identifier les impératifs ?
Comment gérer l’interdépendance des lots (le toit, les murs, l’isolation, les fenêtres, les conséquences sur l’électricité et la plomberie, le chauffage, les revêtements et finitions), leurs interventions, notamment quand les lieux sont occupés?

Je cherche des idées pour préserver, optimiser et améliorer mon cadre de vie ou de travail.
Qu’il s’agisse d’une rénovation thermique, fonctionnelle, esthétique ; d’un changement de destination, de la rénovation d’une maison ancienne, d’une construction datant des 50 dernières années ou du bâti ancien traditionnel, d’un local, d’un hangar, ou d’un immeuble,

Atelier L vous accompagne dans cette recherche

Le premier rendez-vous, sur place va nous permettre de rapidement constater de l’état de l’existant et de soulever les bonnes questions, et, de comprendre quel serait le projet idéal pour vous.

Quels impératifs, quels sont les travaux urgents et essentiels ?
Quels surfaces, quels espaces, quels volumes, quelles matières, quelle lumière ?
Nous aborderons les  souhaits esthétiques (préservation ou relooking), énergétiques, environnementaux, santé (santé du bâtiment et qualité de l’air pour les occupants), acoustique, etc.

Après avoir bien rêvé, le Budget nous rappelle souvent à la réalité !!!

Bien que…,

Des solutions techniques, des choix de matériaux, des arbitrages réalisés avec vous, des idées nouvelles trouvent leur place et aboutissent à un projet qui atteint les objectifs financiers, et la rénovation peut commencer.

Les clés d’une rénovation réussie : le bon déroulement du chantier, le respect des délais et des budgets qui nécessitent des études abouties, un diagnostic invasif de l’existant pour anticiper les impondérables et lever les incertitudes liées à la rénovation ; et du temps pris avec vous, en amont, pour les choix décisifs. Nous pouvons vous assister dans chacune des étapes, soit dans le cadre d’une mission complète avec maitrise d’œuvre (suivi de chantier), soit dans le cadre d’une mission partielle (établissement du projet, fourniture de plans par l’architecte).

Votre chantier ne pourra s’ouvrir qu’à trois conditions :

  • Vous êtes propriétaire du bien ou du bail
  • vous avez obtenu le ou les prêts nécessaires au projet de rénovation, au paiement des honoraires de l’architecte, des bureaux d’études, du géomètre, et, enfin au règlement des différents frais annexes type assurances, taxes, huissier, raccordement, etc.
  • vous avez obtenu votre permis de construire ou de déclaration préalable le cas échéant, et le recours des tiers est purgé.

Ce premier rendez-vous va  vous aider à définir un programme réaliste en fonction du budget alloué à la rénovation, vous aider à arbitrer la part de financement que vous souhaitez réserver à telle ou telle priorité dans votre projet de rénovation, à la rénovation pure ou à un agrandissement.

Nous pouvons vous conseiller sur la faisabilité de votre projet lors de visite de biens.

Suite à cette première rencontre nous vous proposerons une première mission dite « Etudes Préliminaires » qui pourra se décliner soit en étude de faisabilité financière pure, soit avec l’esquisse d’un projet, cette mission est forfaitaire.

En rénovation cette première mission peut être accompagnée d’une mission diagnostic architectural, d’une mission relevé avec établissement des plans et façades de l’existant, et d’une mission d’étude thermique.

C’est une étape essentielle pour vous aider à formuler votre demande, préciser vos souhaits et impératifs, exprimer vos goûts.

De l’esquisse à l’autorisation de travaux

Le projet prend forme, les idées générales sont retenues.
En fonction de la mise en œuvre (son mode constructif, ses matériaux) du bâti existant, de la réglementation locale, les teintes et choix de revêtement extérieur et les types de matériaux (structure, isolants, fenêtres…) seront prédéfinis.
Atelier L définit l’esquisse du projet
Dans le cas d’une extension minime, de modification de façade (changement de la teinte extérieure voire ravalement, création ou modification d’une ouverture, changement des menuiseries extérieures : portes, fenêtres, volets) une déclaration préalable de travaux est nécessaire, dans le cas de travaux plus conséquents, un permis de construire est obligatoire.
Atelier L se charge du montage du dossier.

Nous pouvons, sur la base des renseignements précédents, commencer à travailler. Pendant la période de conception qui va suivre, le dialogue va être permanent entre vous et nous afin que le parti adopté soit l’expression de vos besoins, de vos goûts et de vos possibilités financières.

1 – Les études préliminaires

Si vous envisagez des travaux, nous étudions avec vous :

  • le terrain, sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées, Quel sont les règlements d’urbanisme de votre secteur ?
  • Le bâtiment existant : sa date de construction, les matériaux et le mode constructif qui le composent, ses faiblesses et ses qualités, son architecture et son « âme », les raisons qui vous ont conduit à le choisir.
  • ce dont vous avez besoin et ce qui vous fait envie.

La combinaison de ces différents renseignements nous permet de vous faire une ou plusieurs propositions que l’on appelle «esquisse ».

Suivant vos objectifs et l’état des existants, des missions architectes liées à la rénovation seront proposées en complément de ces études préliminaires : une mission relevé avec établissement des plans et façades de l’existant, une mission diagnostic (invasif, qui complète le diagnostic préalable à la vente) avec un contrat d’évaluation architecturale et écologique, et d’une mission d’étude thermique le cas échéant. Si ces missions ne sont pas retenues pour cette première intervention de l’architecte, elles seront nécessaires lors de la phase suivante, au démarrage de l’avant-projet.

Après la phase d’esquisse qui donne une première idée de ce que pourra être votre rénovation et de son coût, l’avant-projet a pour objet de préciser la conception générale du projet et de hiérarchiser les priorités.

2 – L’avant-projet

C’est à ce stade de la conception que vous allez déterminer un parti général sur lequel nous pourrons affiner le projet.

Nous vous conseillons et vous accompagnons sur le choix des matériaux qui composeront votre rénovation, de son mode constructif, du choix des parements extérieurs, du type de menuiseries extérieures, des teintes, des équipements à choisir (mode de chauffage, production d’eau chaude, ventilation, etc.) et ce conjointement avec un bureau d’étude thermique si vous le souhaitez, et le bureau d’études structure le cas échéant. Nous déciderons avec vous du budget à provisionner pour les équipements sanitaires, les revêtements de sol, du niveau des prestations et des aménagements intérieurs (cuisine, placards) et extérieurs (terrasse, paysage, clôtures).

Le dossier de demande de permis de construire sera étudié à partir de l’avant-projet définitif qui comprend :

  • l’intégration du projet dans le site,
  • un plan de masse de la construction,
  • un plan des différents niveaux, les coupes et les façades, à l’échelle de 1 cm/m
  • des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs,
  • les surfaces construites,
  • une estimation globale du coût des travaux.

L’autorisation de travaux

1 – Permis de construire ou Déclaration préalable de travaux ?

  • Une déclaration préalable est exigée si vos travaux créent entre 5 m² et 20 m² (voire 40m² sous certaines conditions) de surface de plancher ou d’emprise au sol, dans le cas d’un changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment, si vos travaux modifient l’aspect initial du bâtiment.

Minimum 1 mois d’instruction.

  • Le Permis de construire est obligatoire : pour toute construction neuve créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20/40 m², si cette création de plancher porte l’ensemble de la surface de la construction à plus de 170 m², si les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination), ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

Instruction 2 (maison individuelle) à 3 mois minimum, 6 mois maximum si votre terrain se trouve dans un site classé.

Un dossier de permis de démolir peut être joint au dossier ou déposé en amont le cas échéant.

Dans le cadre d’une activité professionnelle, des dossiers complémentaires sont à fournir : Demande d’autorisation préalable pour l’enseigne, Demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP) accompagné de sa notice accessibilité (PMR) et de sa notice descriptive de sécurité (incendie).

2 – Les démarches à effectuer et l’instruction du dossier

Nous regroupons, pour votre compte, l’ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier.

La demande d’autorisation de travaux / de permis de construire précise :

  • votre identité et celle de l’architecte,
  • la localisation et la superficie du terrain,
  • la nature des travaux,
  • la destination des constructions,
  • la surface de plancher des constructions projetées, (s’il y a lieu répartie selon les destinations), et existantes,
  • si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, l’identité du propriétaire,
  • l’information selon laquelle vous et l’architecte avez connaissance des règles générales de construction et notamment, lorsque votre construction y est soumise, des règles d’accessibilité.

Sont joints à la demande :

  • un plan permettant de situer le terrain à l’intérieur de la commune,
  • le projet architectural qui comprend : une notice, les plans de masse, les plans des façades et des toitures, des constructions existantes et de celles projetées, le plan en coupe, un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans le site existant et deux documents photographiques.

Le dossier est soit déposé en mairie, soit adressé sous pli recommandé avec accusé de réception, au maire de la commune dans laquelle se situera votre maison. Il est établi en deux ou quatre exemplaires (un ou deux exemplaires supplémentaires peuvent vous être demandés, par exemple, lorsque votre projet de construction se situe au cœur d’un parc national, ou secteur d’intérêt patrimonial).

En règle générale, la réponse de l’administration vous parviendra dans un délai de 1, 2 ou 3 mois à partir de la  date indiquée sur le récépissé de dépôt de permis. L’administration dispose de ce même délai, pour vous demander toute pièce manquante, auquel cas le délai d’instruction sera reconduit.

Si votre projet se trouve sur un secteur particulier, le délai d’instruction sera augmenté de 2 à 3 mois.

Nous connaissons les règlements et les pratiques administratives : en suivant l’instruction du dossier, en fournissant les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l’un des services sollicités (EDF, Direction Départementale de l’Equipement et de l’Agriculture…), nous assurons la procédure d’obtention de votre permis.

Une fois l’autorisation de construire obtenue et pendant toute la durée du chantier, vous devez procéder à son affichage, sur le terrain et de manière visible de l’extérieur. Vous transmettez à l’architecte l’avis favorable du permis de construire. Atelier L vous fournit le panneau d’affichage.

Une fois le panneau d’affichage affiché sur le terrain, un délai de deux mois minimum doit être respecté avant le démarrage des travaux, ce délai de  « recours des tiers » permet au public la consultation de votre dossier en mairie, durant ce délai, toute personne peut poser un recours administratif.

À ce stade, nous allons procéder à la réalisation du projet de conception générale qui nous permettra de consulter les entreprises.

MONTAGE TECHNIQUE ET FINANCIER

Vous avez reçu l’autorisation pour vos travaux, la concrétisation de votre projet va pouvoir démarrer !
C’est la phase la plus importante de votre projet, c’est là que se joue la réussite du chantier.
Comment sélectionner les entreprises ? Comment établir le dossier technique à fournir aux artisans, Comment lire les devis ?
Quelles assurances contracter ? Quelles sont les garanties? Qui prend les responsabilités en cas de problème?
Comment organiser le planning des interventions ?
L’atelier L réalise pour vous les plans, les documents administratifs et contractuels, les appels d’offre et vous conseille sur le choix des entreprises.
Atelier L est le chef d’orchestre qui va faire que tous les intervenants vont bien fonctionner ensemble.

1 – Les études de projet de conception générale

Vous êtes maintenant au stade final de la conception ; le projet détaillé que nous vous soumettons comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de connaître les limites de leurs prestations et d’apprécier la nature, la quantité, la qualité de l’opération et ainsi de vous faire des offres précises.

Les études de projet de conception générale comprennent :

  • les plans, coupes, et élévations réalisés à l’échelle de 2 cm/m,
  • un devis descriptif détaillé,
  • un calendrier indicatif de réalisation des travaux par corps de métiers.

2 – La consultation des entreprises

L’entrepreneur est :

  • soit une entreprise unique qui se chargera de l’ensemble de la construction, en sous-traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; elle est alors seule responsable de la bonne exécution du contrat,
  • soit plusieurs entreprises : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés. Dans ce cas, une mission complémentaire de synthèse et d’OPC (coordination des actions des différents intervenants pendant la durée du chantier) est nécessaire.

Quelle que soit la formule que vous retiendrez, l’architecte a le devoir de vous conseiller dans le choix de l’entreprise :

  • il étudie, en spécialiste, les devis qu’elle vous propose,
  • il vérifie les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles. Il vous déconseille le choix d’une entreprise si elle lui paraît ne pas présenter les garanties suffisantes.

Enfin, l’architecte est tenu par le Code des devoirs professionnels de vous informer des liens personnels éventuels qu’il pourrait avoir avec une entreprise.

3 – La passation de marchés : contrats d’entreprise

Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction,

Vous signez un « contrat d’entreprise lot par lot » avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…).

Atelier L se charge d’établir ces documents administratifs pour vous, et réunit les parties pour signature des documents contractuels.

4 – Vos obligations : l’assurance dommages-ouvrage

Avant l’ouverture du chantier, vous devez souscrire, en tant que maître d’ouvrage, une assurance dommages-ouvrage auprès de l’assureur de votre choix. Cette assurance a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en vous garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment de la recherche de responsabilités. Elle couvre, pendant 10 ans après la réception, les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (défaut d’étanchéité ou isolation thermique des murs par exemple).

LA DIRECTION DES TRAVAUX, LA RÉCEPTION DU CHANTIER

Le chantier démarre, Comment suivre le chantier ? A quelle fréquence ? Y a-t-il des comptes-rendus ?
S’il y a un problème ou un litige qui le gère ?

Une fois les marchés de travaux signés, vous devez, avant de commencer les travaux, adresser à la mairie, la « déclaration réglementaire d’ouverture de chantier » (le formulaire vous est remis en même temps que l’arrêté vous autorisant aux travaux).

Il faut compter environ un mois après signature des devis pour préparation du chantier avant démarrage.

Une fois votre chantier ouvert, vous pouvez nous confier la direction générale des travaux :

  • nous organisons et dirigeons les réunions de chantier et en rédigeons les comptes rendus,
  • nous inspectons périodiquement le chantier et vérifions l’avancement des travaux, par corps d’état, et leur conformité avec les pièces du marché,
  • nous vous tenons régulièrement informé du déroulement des opérations,
  • nous vérifions les situations (=factures) établies par les entreprises et vous proposons, au vu de l’avancement des travaux, de verser les acomptes et/ou règlement suivant avancement.

D’une manière générale, et sauf disposition contraire prévue au contrat, la fréquence moyenne de ces visites est hebdomadaire.

Les entreprises ont terminé, vais-je pouvoir rentrer dans mon bien ? Comment faire la réception du chantier, y a-t-il des obligations?
Qui contrôle que les ouvrages réalisés sont conformes aux devis ? Qui examine les finitions ?
Qui contrôle les factures ?
Atelier L vous assiste pour, pendant et après la réception du chantier.

Notre rôle de maître d’œuvre consiste aussi à vous alerter sur les éventuels défauts, malfaçons ou vices de construction apparents, qui feront alors l’objet de réserves.

1 – Au moment où les travaux sont terminés, chaque entreprise vous demande de procéder à la réception des ouvrages

La réception des ouvrages constitue, pour vous et pour les différents corps d’état intervenus sur le chantier, un acte d’une très grande importance : c’est le point de départ des garanties biennales et décennales.

C’est l’acte par lequel vous reconnaissez, en tant que maître d’ouvrage, que les travaux ont été exécutés suivant les contrats d’entreprise et le Permis de travaux obtenu, et que leur mise en œuvre est conforme aux règles de l’art.

2 – La réception des ouvrages doit être constatée par un procès-verbal signé par vous-même et par les entreprises

  • si l’ouvrage est déclaré en parfait état, la réception est prononcée sans réserve,
  • si des défauts ou des imperfections sont décelés (vices apparents), vous pouvez soit refuser la réception, soit l’accepter en prononçant des réserves : celles-ci seront précisées à l’entreprise responsable sur le procès-verbal signé des deux parties.

Dans un cas comme dans l’autre, l’entreprise doit, dans le cadre de l’exécution de ses obligations, faire les réparations nécessaires, dans les délais que vous mentionnerez dans le procès-verbal de réception ou dans une annexe à ce procès-verbal.

Si au-delà de ce délai, les travaux n’ont pas été réalisés, et si vous avez prévu cette possibilité dans le contrat d’entreprise, vous avez le droit de les faire exécuter par une autre entreprise aux « frais et risques » de l’entreprise défaillante ; le coût lui sera imputé au moment du règlement définitif.

3 – Après la réception, nous  vérifions les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrêtons pour solde

Le coût total des travaux doit correspondre au montant qui a été précisé dans les marchés d’entreprise. Le cas échéant, nous opérons les déductions prévues au contrat :

  • abattements ou pénalités de retard éventuels,
  • 5 % de retenue de garantie : si la réception a été faite sans réserve, les 5 % consignés peuvent lui être restitués.

En revanche, si la réception a été faite avec réserves, les 5 % consignés ne seront versés à l’entrepreneur qu’un an après la date de réception, excepté bien sûr, si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations. Vous devez alors lui notifier votre opposition motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Nous opérons les revalorisations éventuelles prévues au contrat :

  • pour les travaux supplémentaires que vous avez commandés,
  • pour tenir compte, le cas échéant, de l’évolution de l’indice que vous avez pris comme référence dans votre contrat.

 

4 – La déclaration attestant l’achèvement des travaux

À l’achèvement des travaux, vous devez adresser à la mairie une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux au permis de construire. Cette déclaration est établie soit par vos soins ou par l’Atelier L s’il a été chargé de la direction des travaux.

Confier une mission complète à l’Atelier L s’avère ainsi une meilleure solution puisqu’elle permet de garantir la conformité des travaux.

Pour discuter de votre projet ou toute demande de devis, n'hésitez pas à nous contacter.

nous contacter
WP Facebook Auto Publish Powered By : XYZScripts.com