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Comment réussir la construction de votre maison ?

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Vous souhaitez un projet de maison sur mesure, qui vous ressemble.

Vous souhaitez être écouté et accompagné par un professionnel de confiance, qui établisse les plans de votre maison, se charge des démarches administratives et du suivi du chantier.

La phase exploratoire : vos envies, votre budget

Quelle est ma façon de vivre, comment bien définir mes besoins et mes priorités ?
Comment implanter la maison sur le terrain, quelle serait la meilleure exposition ?
Comment gérer les volumes, la lumière ? Je cherche des idées pour la maison de mes rêves.
Atelier L vous accompagne dans cette recherche

Le premier rendez-vous va nous permettre de comprendre quel serait le projet idéal pour vous.
Quels surfaces, quels espaces, quels volumes, quelles matières, quelle lumière ?
Nous aborderons vos modes de vie, la composition de votre foyer, les souhaits esthétiques, énergétiques, environnementaux, santé (choix des matériaux et qualité de l’air pour les occupants), acoustique, etc.
Après avoir bien rêvé, le Budget nous rappelle souvent à la réalité !!!

Bien que…,

Des solutions techniques, des choix de matériaux, des arbitrages réalisés avec vous, des idées nouvelles trouvent leur place et aboutissent à un projet qui atteint les objectifs financiers, et la construction de la maison peut commencer.

Une maison se construit par étapes successives : le bon déroulement du chantier, le respect des délais et des budgets nécessitent des études abouties, du temps pris avec vous, en amont, pour les choix décisifs. Nous pouvons vous assister dans chacune des étapes, soit dans le cadre d’une mission complète avec maitrise d’œuvre (dont suivi de chantier), soit dans le cadre d’une mission partielle (établissement du projet, fourniture de plans).

Votre chantier ne pourra s’ouvrir qu’à trois conditions :

  • vous avez vérifié que votre terrain est constructible
  • vous avez le financement ou obtenu le ou les prêts nécessaires à la construction de la maison, au paiement des honoraires de l’architecte, des bureaux d’études, du géomètre, et, enfin au règlement des différents frais annexes type assurances, taxes, raccordement, etc.
  • vous avez obtenu votre permis de construire et le recours des tiers est purgé.

Ce premier rendez-vous va  vous aider à définir un programme réaliste en fonction du budget alloué à la construction, vous aider à arbitrer la part de financement que vous souhaitez réserver à la construction comparativement au choix du terrain.

Nous pouvons vous conseiller sur la faisabilité de votre projet lors de visite de terrains.

Suite à cette première rencontre nous vous proposerons une première mission dite « Etudes Préliminaires » qui pourra se décliner soit en étude de faisabilité financière pure, soit avec l’esquisse d’un projet, cette mission est forfaitaire.

C’est une étape essentielle pour vous aider à formuler votre demande, préciser vos souhaits et impératifs, exprimer vos goûts.

De l’esquisse au permis de construire

Le projet prend forme, les idées générales sont retenues.
En fonction de la réglementation locale, les teintes et choix de revêtement extérieur et les types de matériaux (structure, isolants, fermetures…) seront prédéfinis, conjointement aux prescriptions de  l’étude thermique.
Atelier L définit l’esquisse du projet

Nous pouvons, sur la base des renseignements précédents, commencer à travailler. Pendant la période de conception qui va suivre, le dialogue va être permanent entre vous et nous afin que le parti adopté soit l’expression de vos besoins, de vos goûts et de vos possibilités financières.

Les études préliminaires

Si vous envisagez de faire construire, nous étudions avec vous :

  • le terrain, sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées, Quel sont les règlements d’urbanisme de votre secteur ?
  • ce dont vous avez besoin et ce qui vous fait envie : votre programme

La combinaison de ces différents renseignements nous permet de vous faire une ou plusieurs propositions que l’on appelle « esquisse ».

Après la phase d’esquisse qui donne une première idée de ce que pourra être votre réalisation et de ce qu’elle vous coûtera, l’avant-projet a pour objet de préciser la conception générale du projet.

L’avant-projet

C’est à ce stade de la conception que vous allez déterminer un parti général sur lequel nous pourrons affiner le projet.  Nous vous conseillons et vous accompagnons sur le choix des matériaux qui composeront votre construction, de son mode constructif, du choix des parements extérieurs, du type de menuiseries extérieures, des teintes, des équipements à choisir (mode de chauffage, production d’eau chaude, ventilation, etc.) et ce conjointement avec le bureau d’étude thermique et le bureau d’études structure le cas échéant. Nous déciderons avec vous du budget à provisionner pour les équipements sanitaires, les revêtements de sol, un escalier particulier, du niveau des prestations et des aménagements intérieurs (cuisine, placards) et extérieurs (terrasse, paysage, clôtures).

Le dossier de demande de permis de construire sera étudié à partir de l’avant-projet définitif qui comprend :

  • l’intégration du projet dans le site,
  • un plan de masse de la construction,
  • un plan des différents niveaux, les coupes et les façades, à l’échelle de 1 cm/m
  • des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs,
  • les surfaces construites,
  • une estimation globale du coût des travaux.

Le permis de construire

1 – Le permis de construire est obligatoire :

Le Permis de construire est obligatoire : pour toute construction neuve créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20m².
Instruction 2 mois minimum, 6 mois maximum si votre terrain se trouve dans un site classé.

2 – Les démarches à effectuer et l’instruction du dossier

Nous regroupons, pour votre compte, l’ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier.

La demande de permis de construire précise :
• votre identité et celle de l’architecte,
• la localisation et la superficie du terrain,
• la nature des travaux,
• la destination des constructions,
• la surface de plancher des constructions projetées, (s’il y a lieu répartie selon les destinations),
• si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, l’identité du propriétaire,
• l’information selon laquelle vous et l’architecte avez connaissance des règles générales de construction et notamment, lorsque votre construction y est soumise, des règles d’accessibilité.

Sont joints à la demande de permis de construire :
• un plan permettant de situer le terrain à l’intérieur de la commune,
• le projet architectural qui comprend : une notice, un plan de masse des constructions, le plan des façades et des toitures, le plan en coupe, un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans le site existant et deux documents photographiques,
• le Bbio, attestation de conformité à la règlementation thermique.
Le dossier est soit déposé en mairie, soit adressé sous pli recommandé avec accusé de réception, au maire de la commune dans laquelle se situera votre maison. Il est établi en quatre exemplaires (un ou deux exemplaires supplémentaires peuvent vous être demandés, par exemple, lorsque votre projet de construction se situe au cœur d’un parc national, ou secteur d’intérêt patrimonial).
En règle générale, la réponse de l’administration vous parviendra dans un délai de 2 mois à partir de la date indiquée sur le récépissé de dépôt de permis. L’administration dispose de ce même délai, pour vous demander toute pièce manquante, auquel cas le délai d’instruction sera reconduit.

L’avis de réception de l’administration vous précise le délai d’instruction à prévoir. Nous connaissons les règlements et les pratiques administratives : en suivant l’instruction du dossier, en fournissant les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l’un des services sollicités (EDF, Direction Départementale de l’Equipement et de l’Agriculture…), nous assurons la procédure d’obtention de votre permis.

Une fois le permis de construire obtenu et pendant toute la durée du chantier, vous devez procéder à son affichage, sur le terrain et de manière visible de l’extérieur. Vous transmettez à l’architecte l’avis favorable du permis de construire. Atelier L vous fournit le panneau d’affichage.
Une fois le panneau d’affichage affiché sur le terrain, un délai de deux mois minimum doit être respecté avant le démarrage des travaux, ce délai de « recours des tiers » permet au public la consultation de votre permis en mairie, durant ce délai, toute personne peut poser un recours.

À ce stade, nous allons procéder à la réalisation du projet de conception générale qui nous permettra de consulter les entreprises.

MONTAGE TECHNIQUE ET FINANCIER

Ça y est vous avez obtenu votre permis de construire, la concrétisation de votre projet va pouvoir démarrer !
C’est la phase la plus importante de votre projet, c’est là que se joue la réussite du chantier.
Comment sélectionner les entreprises ? Comment établir le dossier technique à fournir aux artisans, Comment lire les devis ?
Quelles assurances contracter ? Quelles sont les garanties? Qui prend les responsabilités en cas de problème?
Comment organiser le planning des interventions ?
L’atelier L réalise pour vous les plans architecte, les documents administratifs et contractuels, les appels d’offre et vous conseille sur le choix des entreprises.
Atelier L est le chef d’orchestre qui va faire que tous les intervenants vont bien fonctionner ensemble.

1 – Les études de projet de conception générale

Vous êtes maintenant au stade final de la conception ; le projet détaillé que nous vous soumettons comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de connaître les limites de leurs prestations et d’apprécier la nature, la quantité, la qualité de l’opération et ainsi de vous faire des offres précises.

Les études de projet de conception générale comprennent :

  • les plans, coupes, et élévations réalisés à l’échelle de 2 cm/m ,
  • un devis descriptif détaillé,
  • un calendrier indicatif de réalisation des travaux par corps de métiers.

La consultation des entreprises

L’entrepreneur est :

  • soit une entreprise unique qui se chargera de l’ensemble de la construction, en sous-traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; elle est alors seule responsable de la bonne exécution du contrat,
  • soit plusieurs entreprises : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés. Dans ce cas, une mission complémentaire de synthèse et d’OPC (coordination des actions des différents intervenants pendant la durée du chantier) est nécessaire.

Quelle que soit la formule que vous retiendrez, l’architecte a le devoir de vous conseiller dans le choix de l’entreprise :

  • il étudie, en spécialiste, les devis qu’elle vous propose,
  • il vérifie les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles. Il vous déconseille le choix d’une entreprise si elle lui paraît ne pas présenter les garanties suffisantes.

Enfin, l’architecte est tenu par le Code des devoirs professionnels de vous informer des liens personnels éventuels qu’il pourrait avoir avec une entreprise.

3 – La passation de marchés : contrats d’entreprise ou contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans

Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signerez avec elle un « contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans ». Ce contrat est réglementé ; un certain nombre de clauses sont obligatoires et l’entrepreneur est tenu de vous apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, une entreprise principale se chargeant au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, vous signerez avec elle un « contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plans », et avec chacune des entreprises qui interviendront ensuite, un « contrat d’entreprise lot par lot ».

Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction,

Vous signez un « contrat d’entreprise lot par lot » avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…).

Atelier L se charge d’établir ces documents administratifs pour vous, et réunit les parties pour signature des documents contractuels.

4 – Vos obligations : l’assurance dommages-ouvrage

Avant l’ouverture du chantier, vous devez souscrire, en tant que maître d’ouvrage, une assurance dommages-ouvrage auprès de l’assureur de votre choix. Cette assurance a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en vous garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment de la recherche de responsabilités. Elle couvre, pendant 10 ans après la réception, les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (défaut d’étanchéité ou isolation thermique des murs par exemple).

LA DIRECTION DES TRAVAUX, LA RÉCEPTION DU CHANTIER

Le chantier démarre, Comment suivre le chantier ? A quelle fréquence ? Y a-t-il des rapports ?
S’il y a un problème ou un litige qui le gère ?

Une fois les marchés de travaux signés, vous devez, avant de commencer les travaux, adresser à la mairie, la « déclaration réglementaire d’ouverture de chantier » (le formulaire vous est remis en même temps que l’arrêté vous accordant le permis de construire).

Il faut compter un mois après signature des devis pour préparation du chantier.

Une fois votre chantier ouvert, vous pouvez nous confier la direction générale des travaux :

  • nous organisons et dirigeons les réunions de chantier et en rédigeons les comptes rendus,
  • nous inspectons périodiquement le chantier et vérifions l’avancement des travaux, par corps d’état, et leur conformité avec les pièces du marché,
  • nous vous tenons régulièrement informé du déroulement des opérations,
  • nous vérifions les situations (=factures) établies par les entreprises et vous proposons, au vu de l’avancement des travaux, de verser les acomptes et/ou règlement suivant avancement.

D’une manière générale, et sauf disposition contraire prévue au contrat, la fréquence moyenne de ses visites est hebdomadaire.

Les entreprises ont terminé, vais-je pouvoir rentrer dans mon bien ?
Comment faire la réception du chantier, y a-t-il des obligations?
Qui contrôle que les ouvrages réalisés sont conformes aux devis ? Qui examine les finitions ?
Qui contrôle les factures ?
Atelier L vous assiste pour et pendant la réception du chantier.

Nous sommes présents et vous apportons notre complète expertise.

Notre rôle de maître d’œuvre consiste en effet à vous alerter sur les éventuels défauts, malfaçons ou vices de construction apparents, qui feront alors l’objet de réserves.

1 – Au moment où les travaux sont terminés, chaque entreprise vous demande de procéder à la réception des ouvrages

La réception des ouvrages constitue, pour vous et pour les différents corps d’état intervenus sur le chantier, un acte d’une très grande importance : c’est le point de départ des garanties biennales et décennales.

C’est l’acte par lequel vous reconnaissez, en tant que maître d’ouvrage, que les travaux ont été exécutés suivant les contrats d’entreprise et le Permis de Construire obtenu, et que leur mise en œuvre est conforme aux règles de l’art.

2 – La réception des ouvrages doit être constatée par un procès-verbal signé par vous-même et par les entreprises

  • si l’ouvrage est déclaré en parfait état, la réception est prononcée sans réserve,
  • si des défauts ou des imperfections sont décelés (vices apparents), vous pouvez soit refuser la réception, soit l’accepter en prononçant des réserves : celles-ci seront précisées à l’entreprise responsable sur le procès-verbal signé des deux parties.

Dans un cas comme dans l’autre, l’entreprise doit, dans le cadre de l’exécution de ses obligations, faire les réparations nécessaires, dans les délais que vous mentionnerez dans le procès-verbal de réception ou dans une annexe à ce procès-verbal.

Si au-delà de ce délai, les travaux n’ont pas été réalisés, et si vous avez prévu cette possibilité dans le contrat d’entreprise, vous avez le droit de les faire exécuter par une autre entreprise aux « frais et risques » de l’entreprise défaillante ; le coût lui sera imputé au moment du règlement définitif.

3 – Après la réception, nous  vérifions les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrêtons pour solde

Le coût total des travaux doit correspondre au montant qui a été précisé dans les marchés d’entreprise. Le cas échéant, nous opérons les déductions prévues au contrat :

  • abattements ou pénalités de retard éventuels,
  • 5 % de retenue de garantie : si la réception a été faite sans réserve, les 5 % consignés peuvent lui être restitués.

En revanche, si la réception a été faite avec réserves, les 5 % consignés ne seront versés à l’entrepreneur qu’un an après la date de réception, excepté bien sûr, si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations. Vous devez alors lui notifier votre opposition motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Nous opérons les revalorisations éventuelles prévues au contrat :

  • pour les travaux supplémentaires que vous avez commandés,
  • pour tenir compte, le cas échéant, de l’évolution de l’indice que vous avez pris comme référence dans votre contrat.

4 – La déclaration attestant l’achèvement des travaux

À l’achèvement des travaux, vous devez adresser à la mairie une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux au permis de construire. Cette déclaration est établie soit par vos soins ou par l’Atelier L s’il a été chargé de la direction des travaux.
Confier une mission complète à l’Atelier L s’avère ainsi une meilleure solution puisqu’elle permet de garantir la conformité des travaux.

Pour discuter de votre projet ou toute demande de devis, n'hésitez pas à nous contacter.

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